오늘은 양도소득세에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
양도소득세란 부동산, 주식등의 권리를 양도함으로써 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금입니다.
따라서 소득이 발생하지 않으면 과세가 되지 않습니다.
양도소득세를 납부하는 날이 오면 좋겠네요.
과세대상, 관련 세금, 납부기한
양도소득세의 과세대상은 부동산, 분양권, 입주권, 주식 등이 있으며
양도소득세에 부가적으로 따라붙게되는 세금으로는
지방소득세와 농어촌특별세가 있습니다.
지방소득세는 양도소득세의 10%이며
농어촌특별세는 감면세액이 있는 경우
감면세액의 20%로 부과됩니다.
양도소득세 비과세에 해당되는 경우에는 부과되지 않습니다.
양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터
2개월 내에 납부하여야 하며
지방소득세의 경우
양도소득세 신고기한에 2개월을 더한날로
납부기간에 차이가 있습니다.
양도소득세 비과세
1세대 1주택으로 2년이상 보유하면
양도소득세 비과세 대상입니다.
신규아파트의 매물이 귀한 것이 바로 이 때문입니다.
양도소득세 부담으로 보유기간을 채우려는 것이죠.
다만 취득당시 조정대상지역이었던 경우에는
2년간 거주도 해야 비과세 됩니다.
현재 조정대상지역에서 해제되었다고 하더라도
취득시점에 조정대상지역이었다면
거주요건도 충족해야함에 유의해야합니다.
또한 비과세 요건 충족되었더라도
양도가액이 12억을 초과하는 고가주택인 경우
12억 초과분에 대하여는 양도소득세가 발생합니다.
고가주택의 양도차익은
전체양도차익에서 12억을 초과하는 양도차익의 비율을
(양도가액-12억)/양도가액
곱하여 산정할 수 있습니다.
양도소득세 비과세 특례
앞에서 1세대 1주택 비과세 요건에 대해 살펴봤는데요
일정한 경우에는 1세대 2주택인 경우에도 1주택으로 보고
비과세 요건을 만족하는지 판단하게 됩니다.
이를 양도소득세 비과세 특례라고 합니다.
일시적 2주택인 경우로서
종전주택 취득일로부터 1년 지난 후 신규주택을 취득하고
신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 처분하면
1주택으로 간주하여 비과세 대상이 됩니다.
상속으로 인해 2주택이 된 경우
기존주택 양도시 상속주택을 주택수에 배제해
1세대 1주택으로 간주합니다.
만 60세 이상의 부모님을 모시기 위해
동거봉양으로 합가한 경우에도
10년 내 먼저 양도하는 주택에 대하여
1세대 1주택으로 간주합니다.
혼인의 경우
혼인한 날로부터 5년내 양도시
1세대 1주택으로 봅니다.
취학, 질병 등 부득이한 경우는
부득이한 사유가 해소된 날로 부터
3년 내 양도시
1세대 1주택으로 봅니다.
그밖에 조합원입주권, 임대주택사업자, 농어촌주택 등의 경우에도
일정한 경우 비과세 특례에 해당하므로
필요하신 분은 개별적으로 확인하시길 바랍니다.
과세표준
양도소득세의 과세표준은
양도가액에서
취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제를
차감하여 구할 수 있습니다.
취득가액은 해당 재산을 취득할 때 가격이고
필요경비의 경우 취등록세, 중개수수료, 재산세 등이 해당됩니다.
기본공제는 1년에 250만원으로 정해져 있습니다.
주택의 보유기간이 3년이상인 경우
일정금액을 공제하여 세금혜택을 주는데
이를 장기보유특별공제라 합니다.
보유기간이 길수록 공제율이 커집니다.
일반적으로 거주기간에 따라 6~30%의 공제율이나
1세대 1주택에 해당하는 경우에는 특례를 두고있습니다.(20~80%)
다만 조정대상지역내 주택에
1세대 1주택 특례가 적용되기 위해서는
거주기간 2년이 충족되어야 합니다.
그렇지 않으면 일반 공제율이 적용되게 됩니다.
몇 가지 케이스를 예로 들어 이해를 도와드리겠습니다.
먼저 비조정지역인 경우를 전제로 살펴볼게요.
다주택자인 경우 3년이상 보유했다면
보유기간에 따라 6~30% 공제될 것입니다.
1세대 1주택인 경우에는
만약 2년 보유했다면 12억 한도 내에서 양도세 비과세
12억 초과분은 과세되며
보유기간 3년 미만으로 장기보유특별공제는 받을 수 없습니다.
3년 보유후, 2년 거주했다면
12억까지는 비과세, 초과분은 위 표에 따라
8% (2년거주) + 12% (3년보유) = 20% 공제율 적용됩니다.
조정지역인 경우를 살펴보겠습니다.
다주택자인 경우 3년 이상 보유했다면
비조정지역과 동일하게 6~30% 적용되고
1세대 1주택인 경우
2년 보유만 했다면 비과세 요건 충족되지 않아
전체부분이 양도소득세 대상이 됩니다.
3년 보유했다면 비과세 요건은 충족되지 않으나
일반 장기보유특별공제 해당되어
6% 적용하게 됩니다.
3년 보유, 2년 거주했다면 12억까지는 비과세
12억 초과분은 8% + 12% = 20% 적용됩니다.
12억 초과분에 대한 장기보유특별공제 역시
전체 장기보유특별공제액에
양도가액에서 12억초과이익의 비율을 곱하여 산정할 수 있습니다.
양도소득세 세율, 중과세율
양도소득세 또한 누진세로 구간별로 세율이 다릅니다.
과세표준에 따라 6~45% 의 기본세율이 적용됩니다.
일정한 경우 중과세율이 적용되는데
하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 보유기간이 짧은 경우 중과세율이 적용되는데
1년 미만 보유하면 50%, 2년 미만 보유하면 40%
주택인 경우에는 1년미만 70%, 2년미만 60%으로
주거용 부동산의 경우 더 엄격하게
세율을 적용하는 것을 알 수 있습니다.
분양권의 경우에도
1년이내 양도시 70% 1년초과 후 양도시 60%의
세율을 적용합니다.
비조정지대상지역내 다주택자의 경우
기본세율이 적용되는 것과 달리
조정대상지역내 다주택자의 경우
2주택자는 기본세율에 20%를 더하고
3주택자는 30%를 더하여
중과세율이 적용되는데
25.05.09까지 유예토록하여
현재는 기본세율 적용되고 있습니다.