부동산 세금
부동산과 관련해서 우리가 알아야할 세금은 크게 4가지가 있습니다.
취득시 발생하는 취득세, 팔 때 발생하는 양도소득세, 보유할 때 내게 되는 재산세,
일정한 경우 해당되면 내게 되는 종합부동산세가 있습니다.
이중 취득세와 재산세는 지방세에 해당하고, 양도소득세와 종합부동산세는 국세에 해당합니다.
오늘은 이 중 부동산을 취득하여 소유권을 가져왔을때
처음 겪게되는 부동산 세금인 취득세에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
납부기한, 취득일
취득세의 납부기한은 취득일로부터 60일 이내입니다.
그렇다면 여기서 취득일은 어떤 날을 의미할까요
일반적인 아파트의 경우
잔금지급일과 소유권이전등기일 둘 중 빠른날을 취득일로 보고 있습니다.
다만 분양아파트인 경우에는
잔금지급일과 소유권이전등기접수일 둘 중 빠른날을 취득일로 보는데
소유권이전등기일이 아니라 접수일임에 유의하셔야 합니다.
준공이 늦은 경우
사용승인일, 임시사용승인일, 입주일 중 빠른날을 취득일로 보게 됩니다.
취득시 발생하게 되는 세금 : 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세
주택을 취득하게 되면 취득세 뿐만아니라
이와 관련해서 지방교육세, 농어촌특별세도 함께 발생하게 됩니다.
일반적으로 지방교육세는 취득세의 10%로 연동되기에
일반적인 경우 실무에서 개략적으로 취득세를 계산할때 1.1%로 잡는 것이 이때문입니다.
농어촌특별세는 전용면적 85 제곱미터가 초과되는 주택 취득시에 납부하게 됩니다.
세율에는 기본세율과 중과세율이 있는데
다주택자인 경우 주택수에 따라 중과세율이 적용되게 됩니다.
1가구 1주택 취득시 세율계산
1가구 1주택 취득의 일반적인 경우의 취득세율을 계산해보도록 하겠습니다.
1가구 1주택인 경우 기본세율 적용으로 1~3%의 세율이 적용되는데
구체적인 세율을 산출하기 위해 계산식을 활용합니다.
위 계산식에 따르면
주택가격 6억까지는 1%의 취득세가 적용되며
9억부터는 3%의 취득세가 적용되게 됩니다.
만약 주택가격이 6억부터 9억사이의 금액이라면
산식에 따라 세율을 도출해야겠습니다.
예를 들어 주택가격이 7억 5천만원이라면
7.5억 X2 ÷ 3억 -3 에 의해
= 2%가 취득세율로 산출됩니다.
취득세
취득세는 취득원인과, 보유주택의 수, 그리고 조정대상지역 여부에 따라서
적용되는 세율이 달라지게 됩니다.
기본세율이 적용될 수도 있고 중과세율이 적용될 수도 있는거죠.
취득원인이 매매인 경우
1가구 1주택인 경우, 비조정지역에서의 1가구 2주택인경우, 일시적 2주택인 경우로써
기본세율이 적용되는 경우에는 금액에 따라 1~3%
다주택자로써 중과세율이 적용되는 경우
주택수에 따라 8%, 12%의 세율이 적용됩니다.
취득원인이 신축,상속인 경우 일반적으로 2.8%
증여인 경우는 3.5%
법인이라면 12%가 적용되게 됩니다.
참고로 일시적 2주택은 소위 갈아타기로
종전주택을 3년내 처분하는 경우
1주택으로 보고 취득세를 내도록 해주는 것입니다.
주의사항
이렇게 취득세를 계산할때 주의하실 사항이 있는데요
먼저 주택수 산정의 기준이 되는 1가구 판단시
동일세대가 맞는지 여부를 잘 확인하셔야 합니다.
세대별 주민등록표인 등본을 통해 세대의 범위를 확인하실 수 있는데요
등본상 함께하지 않더라도 배우자와 일정한 요건의 자녀는
같은 세대로 볼 수 있음에 유의하셔야 합니다.
미혼의 소득요건을 갖추지 못한 30세 미만의 자녀는 같은세대로 보기 때문입니다.
반대로 등본에 함께 있으나 별도 세대로 인정되는 경우도 있습니다.
노부모를 모시기 위해 동거봉양 목적인 경우
해외체류신고가 되어 있는 경우
주택취득일로 부터 60일내 주소이전 예정인 세대원인 경우가 이에 해당합니다.
또한 주택수 산정시 농어촌 주택, 시가표준 1억이하 주택 등 일정한 경우
주택수 산정에서 제외되거나
반대로 입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔처럼 주택 수 계산에 포함되는 경우가 있으며
중과세 적용이 아예 제외되는 경우도 있습니다.
이처럼 취득세 적용시 판단사항이 개별적이므로
상기 내용은 참고로 하시고
정확한 계산을 위해서는 전문가의 상담을 추천해드립니다.
생애최초 취득세 감면
생애 최초로 주택을 구입하는 국민을 배려하는 차원에서
생애최초 취득세 감면제도가 마련되어 있습니다.
일정한 요건 충족시 200만원 한도내에서 취득세를 감면해주는 제도입니다.
충족요건이 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.
1. 본인 및 배우자 모두 주택 소유이력이 없어야 합니다.
2. 전용면적 85 제곱미터 이하여야 합니다.
3. 실거래가 12억 이하여야 합니다.
4. 취득일로 부터 3개월이내 전입신고하고 3년 실거주 해야합니다.
5. 3개월내 부동산 추가매수가 금지되고, 3년내 해당부동산을 매도, 임대, 증여해서는 안됩니다.
인생은 끊임없는 공부인 것 같습니다.
모든 것을 다 아는 것은 힘드니 각 분야의 전문가들이 존재하는 것이겠지만
어느정도 아는 것이 있어야 전문가와 상의도 가능하겠죠.
함께 조금씩 노력해 봅시다.
오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.
남은 하루 벅차게 행복한 시간 되시길 바랍니다.